CONSIDERACIONES A TENER EN
CUENTA EN UN DESALOJO. A PROPÓSITO DEL CUARTO PRECEDENTE CIVIL CASATORIO
Es posible que existan casos que alguien se propietario o tenga
derecho a usar o poseer un bien ya sea porque lo compró, lo arrendo o lo adquirió
por el uso de más de 10 años hecho que se llama prescripción. Esa propiedad o posesión
puede ser vulnerada porque alguien puede ocupar el bien sin tener un titulo que lo ampare o teniéndolo por
ejemplo en un arrendamiento este ya venció y no quiere retirarse del bien. En
ese caso ¿qué podemos hacer?
Un proceso adecuado y rápido es el denominado desalojo que se
realiza en vía judicial un proceso simplificado denominado sumario protege a toda persona con el derecho de uso del bien. No vamos a
explicar cómo opera ese proceso sino la
finalidad del presente artículo es precisar cuándo se puede presentar, a quienes
puede demandar, entre otras consideraciones.
Sobre el particular hasta antes del 25 de julio del presente año no
existía entre los distintos Juzgados un criterio uniforme ya que las normas no
eran lo suficientemente clara generándose sentencias contradictorias. Por esta
razón el 25 de julio del presente año se publicó el Cuarto Pleno Casatorio Civil
con la finalidad de contar con un criterio uniforme para responder las
preguntas que hicimos en el párrafo anterior. Al respecto se debe considerar
que lo que señalaremos a continuación es el criterio que todo Juez debe considerar al resolver un proceso de desalojo
sujeto a los siguientes casos
¿Qué se entiende por poseedor
precario?
En la mencionada resolución
señala que existen 2 casos en que una
persona puede ser un poseedor precario,
en primer lugar cuando una persona ocupa
un bien ajeno sin pago de renta y sin título alguno, por ejemplo un invasor que se
introduce a un terreno o una casa; en segundo lugar cuando el titulo se ha
extinguido, por ejemplo un contrato de alquiler
vencido o cuando se resuelve un contrato o es nulo. Sobre este último punto la
mencionada resolución precisa que el titulo al que hacen mención no se
refiere la propiedad sino a cualquier acto que autorice a la parte
demandada a ejercer la posesión.
¿Qué se obtiene en un
proceso de desalojo?
El Código Procesal Civil en
su artículo 585 señala que el desalojo se tramita para restituir un inmueble.
Los jueces que analizaron el pleno consideran y con razón que lo señalado en la
norma procesal es un concepto amplio que englobaría a la propiedad,
derecho que no es acorde a su finalidad que
es proteger el derecho de propiedad y contradeciría al artículo 911 del código civil. Por lo
que en el Pleno considera que la restitución del bien es la restitución
del derecho a poseerlo y no del propietario del bien por lo que únicamente se debe acreditar el derecho a
poseerlo o al uso y no la propiedad.
¿Quiénes pueden
demandar el desalojo y a quien se le debe demandar?
No solo puede demandar el propietario del bien sino también un administrador del edificio, un
inquilino que se le prive su derecho de uso del bien cuando el contrato de arrendamiento este vigente o cualquier
caso en que se prive el derecho al uso del inmueble. Por otro lado se debe demandar aquel que ocupe el bien sin acreditar su derecho a permanecer
y a quien venció el derecho.
¿Cuándo se puede presentar
un proceso de desalojo? Y ¿Qué
consideraciones debemos tener?:
·
Los
casos de resolución extrajudicial de un contrato. Supongamos por ejemplo existe
un contrato de arrendamiento por el cual por incumplimiento del inquilino se
decide poner fin al contrato mediante una carta notarial. En este caso se considera
que al haberse finalizado el contrato por el incumplimiento del
demandado se habría extinguido el titulo que habilitaba al demandado para
seguir poseyendo el inmueble.
En estos casos
el Juez únicamente va a verificar que se cumpla con la formalidad de la
resolución del contrato es decir si en
el contrato exista una cláusula para resolverlo solo con la comunicación
notarial, el juez deberá verificar la existencia de la cláusula en el contrato
y además la carta notarial enviada correctamente al domicilio del demandado. Si
por ejemplo no existe dicha clausula el
juez deberá verificar que se haya enviado una carta notarial requiriendo el
cumplimiento incluya la amenaza que si en 15 días no cumple se resuelve el
contrato y la falta de cumplimiento en el plazo establecido. Se debe tomar en
cuenta que en este caso en el proceso se discutirá sobre las mencionadas formalidades y no si la clausula, la
resolución del contrato o más aun el contrato mismo es válido o no ya que como
se explicó anteriormente los procesos de desalojo son procesos cortos y por
dicha el procedimiento de probanza es limitado.
·
Si
un contrato de arrendamiento venció el plazo, únicamente cuando el demandante
requiere la devolución del inmueble ya que si no se remite el requerimiento se
estaría renovando el contrato y por lo tanto el demandado estaría poseyendo el
bien lícitamente.
·
Si
en el proceso de desalojo el juez verifica que en el titulo de posesión existe supuestos evidentes que harían
invalido al mencionado titulo, el Juez lo analizará y en base a ello
determinara si corresponde o no conceder
el desalojo declarándolo fundado o infundado y no rechazando la demanda al
declararlo improcedente.
·
Si
un arrendamiento no se inscribe en Registros
Públicos y el bien es transferido, el adquirente puede presentar una demanda
por desalojo ya que el arrendamiento se extiende a otras personas sujeta del contrato mismo sino no está inscrito;
salvo este se comprometa a respetarlo.
·
Si
en el caso que en el proceso de desalojo afirme haber realizado edificaciones o
modificaciones sobre el predio materia de desalojo no justifica que se declare
improcedencia de la demanda alegando que
deben discutir previamente si corresponden o no los derechos a edificar o a modificar el predio, sino se
debe verificar si el demandado tenía derecho o no a poseer el bien y sobre esos derechos el demandado los puede requerir en otro proceso.
·
El
simple hecho de que el demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por
prescripción adquisitiva no quiere decir que el Juez tenga que rechazar el
desalojo ni declarar improcedente la demanda, sino corresponde al juez del
desalojo verificar las pruebas que el demandado invoca su derecho a la
prescripción sin que ello implique que dicho juez pueda decidir sobre la
prescripción, ya que no es materia de un proceso de desalojo por tratarse dicho
proceso con limitaciones en la presentación y actuación de las pruebas , caso
contrario al de un proceso de prescripción .El juez se limitara a establecer si
ha surgido en él la certeza de conceder el derecho a poseer a favor del
demandante. Si se declara fundada la demanda de desalojo esta no afectaría el
proceso de prescripción invocado o realizado en paralelo , ya que el demandado
podrá solicitar la inejecución del mandato de desalojo o la devolución del
inmueble si el proceso de prescripción adquisitiva realizado en paralelo sale a
su favor
REFLEXIÓN
El Cuarto Pleno Casatorio aclara varios supuestos donde la interpretación de los
jueces, que no eran uniformes o por el hecho de tratarse de procesos cortos y
con limitaciones en la probanza de los hechos alegados muchos Juzgados interpretaban
erróneamente la legislación
correspondiente declarando improcedente el desalojo exigiendo que casos
como resoluciones del contrato,
prescripciones adquisitivas , entre otros casos señalados anteriormente que cuestionan títulos de propiedad y no de posesión se resuelvan
previamente cuando en los procesos de desalojo no se debe analizar si uno es
propietario o no, sino si posee el bien.