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viernes, 27 de septiembre de 2013

¿Una Sociedad Anónima  puede absorber  a una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada?

Imaginemos que una empresa llamada ExportoPeru S.A, dedicada al rubro de la importación textil, decide fusionarse con una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, del mismo rubro, llamada Armando Telas Comercializadora de Telas E.I.R.L.
Los gerentes de ambas empresas se encuentran entusiasmados por dicha fusión porque consideran que los beneficiará por la cantidad de clientes que obtendrán y se preguntan ¿Cómo tendría que efectuarse?
En primer lugar, una fusión es una forma de reorganización societaria que se basa en la unión de dos o más sociedades en una sola. Las fusiones se realizan por absorción o por constitución. Analizaremos el caso de la fusión por absorción la cual consiste en que una o más sociedades se incorporan a una sociedad ya existente.
 En segundo lugar, mencionaremos que la fusión que se esta buscando lograr es totalmente posible sin necesidad de transformarla la EIRL en sociedad anónima previamente. Pero, ¿Por qué es posible esta fusión?
Esta fusión es posible gracias al artículo 76 del Decreto Ley Nº 21621, Ley de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, que prevé los supuestos de fusión entre Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada del mismo titular y la fusión entre una empresa individual y una sociedad debido a que esta fusión ocasionaría la extinción de la empresa individual y la Sociedad Anónima, en este caso ExportoPeru S.A, estaría asumiendo el integro del patrimonio de la empresa Armando Telas Comercializadora de Telas E.I.R.L.
Finalmente nos preguntamos, ¿Es posible que una S.A sea absorbida por una E.I.R.L.?
En un primer punto,  le mencionaremos que, en una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, la ley señala que solo puede haber una persona natural que sea la titular de la empresa, es decir, no se permite que exista una persona jurídica como titular de una E.I.R.L o exista una pluralidad de socios.
En respuesta central a la pregunta, respondemos que seria imposible que una E.I.R.L. absorba a una Sociedad Anónima  por el simple hecho que al hablar de una pluralidad de socios, se estaría contradiciendo con el concepto de una E.I.R.L que implica la singularidad de la empresa individual.

En conclusión, solo resulta posible que una Sociedad absorba a una empresa individual.
CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN UN DESALOJO. A PROPÓSITO DEL CUARTO PRECEDENTE CIVIL CASATORIO
Es posible que existan casos que alguien se propietario o tenga derecho a usar o poseer un bien ya sea porque lo compró, lo arrendo o lo adquirió por el uso de más de 10 años hecho que se llama prescripción. Esa propiedad o posesión puede ser vulnerada porque alguien puede ocupar el bien sin tener  un titulo que lo ampare o teniéndolo por ejemplo en un arrendamiento este ya venció y no quiere retirarse del bien. En ese caso ¿qué podemos hacer? 
Un proceso adecuado y rápido es el denominado desalojo que se realiza en vía judicial un proceso simplificado denominado sumario protege  a toda persona  con el derecho de uso del bien. No vamos a explicar  cómo opera ese proceso sino la finalidad del presente artículo es precisar cuándo se puede presentar, a quienes puede demandar, entre otras consideraciones.
Sobre el particular hasta antes del 25 de julio del presente año no existía entre los distintos Juzgados un criterio uniforme ya que las normas no eran lo suficientemente clara generándose sentencias contradictorias. Por esta razón el 25 de julio del presente año se publicó el Cuarto Pleno Casatorio Civil con la finalidad de contar con un criterio uniforme para responder las preguntas que hicimos en el párrafo anterior. Al respecto se debe considerar que lo que señalaremos a continuación es el criterio que todo Juez debe  considerar al resolver un proceso de desalojo sujeto a los siguientes casos
¿Qué se entiende por poseedor precario?
En la mencionada resolución señala que existen 2 casos  en que una persona  puede ser un poseedor precario, en primer lugar cuando una persona ocupa  un bien ajeno sin pago de renta y sin título  alguno, por ejemplo un invasor que se introduce a un terreno o una casa; en segundo lugar cuando el titulo se ha extinguido, por ejemplo un contrato de alquiler  vencido o cuando se resuelve un contrato o  es nulo. Sobre este último punto la mencionada resolución precisa que el titulo al que hacen mención no se refiere   la propiedad sino a  cualquier acto que autorice a la parte demandada a ejercer la posesión.
¿Qué se obtiene en un proceso de desalojo?
El Código Procesal Civil en su artículo 585 señala que el desalojo se tramita para restituir un inmueble. Los jueces que analizaron el pleno consideran y con razón que lo señalado en la norma procesal es un concepto amplio que englobaría a la propiedad, derecho  que no es acorde a su finalidad que es proteger  el derecho de propiedad y contradeciría  al artículo 911 del código civil. Por lo que  en el Pleno considera  que la restitución del bien es la restitución del derecho a poseerlo y no del propietario del bien por lo que únicamente se debe acreditar el derecho a poseerlo o al uso y no la propiedad.
¿Quiénes pueden demandar  el desalojo  y a quien se le debe demandar?
No solo puede  demandar el propietario del bien sino  también un administrador del edificio, un inquilino que se le prive su derecho de uso del bien cuando el contrato  de arrendamiento este vigente o cualquier caso en que se prive el derecho al uso del inmueble. Por otro lado  se debe demandar aquel que ocupe  el bien sin acreditar su derecho a permanecer y a quien venció el derecho.
¿Cuándo se puede presentar un proceso de desalojo? Y  ¿Qué consideraciones debemos tener?:
·         Los casos de resolución extrajudicial de un contrato. Supongamos por ejemplo existe un contrato de arrendamiento por el cual por incumplimiento del inquilino se decide poner fin al contrato mediante una carta notarial. En este caso  se considera  que  al haberse finalizado  el contrato por el incumplimiento del demandado se habría extinguido el titulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble.
 En estos casos  el Juez únicamente va a verificar que se cumpla con la formalidad de la resolución del contrato es decir  si en el contrato exista una cláusula para resolverlo solo con la comunicación notarial, el juez deberá verificar la existencia de la cláusula en el contrato y además la carta notarial enviada correctamente al domicilio del demandado. Si por ejemplo no existe  dicha clausula el juez deberá verificar que se haya enviado una carta notarial requiriendo el cumplimiento incluya la amenaza que si en 15 días no cumple se resuelve el contrato y la falta de cumplimiento en el plazo establecido. Se debe tomar en cuenta  que en este caso  en el proceso se  discutirá sobre las mencionadas  formalidades y no si la clausula, la resolución del contrato o  más aun  el contrato mismo es válido o no ya que como se explicó anteriormente los procesos de desalojo son procesos cortos y por dicha el procedimiento de probanza es limitado.
·         Si un contrato de arrendamiento venció el plazo, únicamente cuando el demandante requiere la devolución del inmueble ya que si no se remite el requerimiento se estaría renovando el contrato y por lo tanto el demandado estaría poseyendo el bien lícitamente.
·         Si en el proceso de desalojo el juez verifica que en el titulo  de posesión existe supuestos evidentes que harían invalido al mencionado titulo, el Juez lo analizará y en base a ello determinara  si corresponde o no conceder el desalojo declarándolo fundado o infundado y no rechazando la demanda al declararlo improcedente.
·         Si un arrendamiento  no se inscribe en Registros Públicos y el bien es transferido, el adquirente puede presentar una demanda por desalojo ya que el arrendamiento se extiende a otras personas  sujeta del contrato mismo sino no está inscrito; salvo este  se comprometa a respetarlo.
·         Si en el caso que en el proceso de desalojo afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo no justifica que se declare improcedencia de la demanda alegando que  deben discutir previamente si corresponden o no los derechos  a edificar o a modificar el predio, sino se debe verificar si el demandado tenía derecho o no a poseer el bien  y sobre esos derechos  el demandado los puede  requerir en otro proceso.
·         El simple hecho de que el demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por prescripción adquisitiva no quiere decir que el Juez tenga que rechazar el desalojo ni declarar improcedente la demanda, sino corresponde al juez del desalojo verificar las pruebas que el demandado invoca su derecho a la prescripción sin que ello implique que dicho juez pueda decidir sobre la prescripción, ya que no es materia de un proceso de desalojo por tratarse dicho proceso con limitaciones en la presentación y actuación de las pruebas , caso contrario al de un proceso de prescripción .El juez se limitara a establecer si ha surgido en él la certeza de conceder el derecho a poseer a favor del demandante. Si se declara fundada la demanda de desalojo esta no afectaría el proceso de prescripción invocado o realizado en paralelo , ya que el demandado podrá solicitar la inejecución del mandato de desalojo o la devolución del inmueble si el proceso de prescripción adquisitiva realizado en paralelo sale a su favor


REFLEXIÓN

El Cuarto Pleno Casatorio aclara varios supuestos donde la interpretación de los jueces, que no eran uniformes o por el hecho de tratarse de procesos cortos y con limitaciones en la probanza de los hechos alegados muchos Juzgados  interpretaban  erróneamente la legislación  correspondiente declarando improcedente el desalojo exigiendo que casos como  resoluciones del contrato, prescripciones adquisitivas , entre otros casos señalados anteriormente  que cuestionan títulos  de propiedad y no de posesión se resuelvan previamente cuando en los procesos de desalojo no se debe analizar si uno es propietario o no, sino si posee el bien.

miércoles, 25 de septiembre de 2013

LA PRESCRIPCIÓN DE LAS INFRACCIONES ADMINISTRATIVAS

En el presente articulo, intentaremos brindarle de una forma general y breve algunos conceptos sobre la prescripción de las infracciones administrativas.

En un concepto entendible, se puede señalar que esta figura consiste en la extinción de la responsabilidad que se le puede dar al administrado, así haya cometido la falta, si ha transcurrido el tiempo fijado por nuestro ordenamiento que permite que las acciones imputadas al administrado ya no podrán ser objeto de procesamiento alguno. En otras palabras, un acto administrativo que impone una sanción no puede ser ejecutable o exigible una vez transcurrido el tiempo legal para realizarlo.

Seguidamente ante lo expuesto, usted se podrá formular la siguiente pregunta: ¿EN QUE SE JUSTIFICA ESTA FIGURA JURÍDICA?

Le respondemos que la prescripción se justifica en la facultad de garantizar a los ciudadanos que no estaremos ante un sometimiento que se presentaría en forma indefinida a la potestad sancionadora de la Administración Pública.

Pero, ¿CÓMO SE COMPUTAN ESTOS PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN DE LAS INFRACCIONES ADMINISTRATIVAS?

Ante esto señalamos que el cómputo del plazo de prescripción comienza a partir del día en que la infracción se cometió o desde que cesó, si fuera una acción continuada. Lo anterior mencionado da origen a los dos siguientes supuestos:

SUPUESTOS
CONSECUENCIAS

1
Si la infracción administrativa se realizó el día 25 de setiembre del 2013; entonces el plazo prescriptorio se deberá computar desde esa fecha hasta el 25 de setiembre del 2014
Con posterioridad a estos plazos , el interesado podrá exigir la extinción de la acción persecutora de la administración a consecuencia de su inacción en el transcurso del tiempo
2
Si la infracción administrativa se desarrolló durante los días 25,26 y 27 de setiembre del 2013 ; entonces el plazo prescriptorio se deberá computar desde el 27 de setiembre del 2013 hasta el 27 de setiembre de 2016


Finalmente, ¿CÓMO SE PUEDE SUSPENDER Y REANUDAR UN PLAZO DE PRESCRIPCIÓN?

El plazo de prescripción solo se puede suspender, como lo regula el artículo 235 de la LPAG, y esto se debe con el inicio del procedimiento sancionador a través de la notificación al administrado de los hechos constitutivos de infracción que les sean imputados a titulo de cargo. Sin embargo, el cómputo del plazo se deberá reanudar, inmediatamente, si el trámite del procedimiento sancionador se mantuviera paralizado por más de 25 días hábiles con la condición que sea por causa no imputada al administrado.

martes, 17 de septiembre de 2013

CREAN LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE FISCALIZACIÓN LABORAL (SUNAFIL)

  El 15 de Enero del presente año se creó  la Superintendencia nacional de  Fiscalización (en adelante SUNAFIL) encargada de velar por la inspección del trabajo de las empresas según la Ley General de Inspección en el ámbito nacional dejando a los gobiernos regionales la vigilancia de los cumplimientos de las normas laborales de las Micro y Pequeñas empresas. Actualmente esta dicha norma en proceso de implementación por lo que aun no entra en vigencia , sin embargo dada la importancia de dicha entidad y siendo que se han realizado ciertas modificaciones importantes a la Ley de General de Inspecciones comentaremos brevemente:

 ¿CUALES SON SUS FUNCIONES?:

·        Supervisar el cumplimiento de la normativa socio laboral y fiscalizar el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias, convencionales y ya sea que se refieran al régimen de común aplicación a los regímenes especiales.  Este cumplimiento engloba Ordenación del trabajo y relaciones sindicales, Prevención de riesgos laborales (normas en materia de riesgos y condiciones de trabajo), Empleos y migraciones, Normas relativas a colocación de empleos, migraciones laborales (colocación y empleo,  intermediación laboral), promoción del empleo y formación para el trabajo, trabajo infantil, salud y sistemas previsionales, trabajo de personas con discapacidad.

·        Imponer sanciones legalmente establecidas por el incumplimiento de las normas socio laborales.
·        Prestar orientación y asistencia técnica especializada

·        Ejercer la facultad de ejecución coactiva, respecto de las sanciones impuestas en el ejercicio de sus competencias. –en el caso de trabajadores del sector publico, LA SUNAFIL deberá coordinar con la autoridad del servicio civil.
¿Cómo está organizado SUNAFIL?

Los órganos de SUNAFIL son: Consejo Directivo, Superintendente, Tribunal de Fiscalización, Órganos de línea, Órganos de Cooperación, Órganos Desconcentrados.:

Consejo Directivo: órgano máximo de la entidad responsable de aprobar las políticas institucionales y dirección y el presupuesto de la entidad. Se encuentra  conformado por 5 miembros elegidos cada 3 años.

Superintendente: máxima autoridad ejecutiva de la entidad y titular del pliego presupuestal que cuenta con la función de representar a la entidad, ejecutar políticas en materia de inspección del trabajo.

Tribunal De Fiscalización.: Es un órgano resolutivo de ámbito nacional que constituye la última instancia administrativa en los casos que sean sometidos a su conocimiento y asimismo expedirá resoluciones que constituyen precedentes de observancia obligatoria.

Lo mas relevante de la creación de esta nueva Institución, es que eleva la escala de Multas Inspectivas

¿CUAL ES LA NUEVA ESCALA DE MULTAS?

Gravedad de las infracciones detectadas
Topes según SUNAFIL
Topes antes de SUNAFIL
Muy graves
200 UIT
20 UIT
graves
100 UIT
100 UIT
leves
50 UIT
50 UIT

La multa máxima por el total de infracciones detectadas es de 300 UIT vigentes al año que se constató la falta.  Asimismo  para el caso de las pequeñas y microempresas las infracciones  se reducen en un 50 %.


Están las empresas preparadas para esta nueva Escala de Multas ? Es acaso la SUNAFIL la nueva SUNAT en materia laboral ?                      
DERECHOS FUNDAMENTALES DE LAS PERSONAS JURÍDICAS

Sobre el particular existen ciertas confusiones que es materia del presente artículo aclarar, sobre todo porque el Tribunal Constitucional señala que las personas jurídicas también cuentas con todos los derechos fundamentales de las personas naturales. Al respecto se debe aclarar y con razón que el tribunal considera que ciertos derechos  por la naturaleza ciertos derechos esta limitados.

¿Qué diferencia indica el Tribunal Constitucional entre una persona jurídica y una persona natural?

 Una persona natural son un fin en sí mismas, en cambio una persona jurídica es una organización de personas naturales que persigue uno o varios fines que trascienden a los que pudieran tener personas de manera individual, por dicha razón una persona jurídica es una organización de personas que cuenta con obligaciones pero también cuenta con derechos.

¿Todos los derechos correspondientes a las personas naturales se aplican a las personas jurídicas?

Como debe saber  cómo es un ente hay ciertos derechos que no cuenta por ejemplo el derecho a reclamar daños morales referidos al sufrimiento y congoja ya que el ente en si no sufre, tampoco no cuenta con derecho de transito  ya que este derecho está ligado a la facultad locomotora  que cuenta una persona  y un ente en si  no se mueve. A pesar de ello  consideramos que,  en cambio cuenta  con el derecho de variar de domicilio, pero esta facultad no se debe entender como  derecho al libre tránsito.
Por otro lado si cuenta con  otros derechos a la buena reputación que lo reconoce por ejemplo en la Resolución 4072-2009-PA/TC ya que si bien la buena reputación recae en la personas naturales, no se debe entender que es exclusivo ya  que el actuar de una persona jurídica es reconocido por todos de acuerdo a su buen o mal comportamiento. Desconocer tal derecho  se le causaría indefensión  cuando alguien trate de amenazar  con descredito o ataque a su imagen que tienen los demás.

¿Que otros derechos cuenta  la persona jurídica?

Derecho a la igualdad ante la ley, al secreto bancario y reserva tributaria, a la autodeterminación informativa, al buena reputación, a la libertad de creación intelectual, artística técnica y científica.la inviolabilidad de domicilio, secreto e inviolabilidad de comunicaciones y documentos privados, libertad de  residencia, derecho de reunión, derecho de asociación, libertad de contratación y contractual, libertad de trabajo, derecho de propiedad, de participación en la vida de la nación, derecho de petición, de nacionalidad, derecho de inafectación de todo impuesto que afecte bienes, actividades o servicios propios en el caso de universidades, institutos y demás centros educativos, liberta de iniciativa privada, libertad de empresa, comercio e industria, libre competencia, prohibición de confiscatoriedad tributaria, derecho al debido procesos y tutela jurisdiccional.

¿Ante la afectación de los derechos se puede recurrir a una Acción de Amparo?


Ante este supuesto todavía en el Tribunal no se ha llegado a un consenso existiendo 2 posiciones. En una señala que no todas las controversias en la que se alegue la lesión de sus derechos patrimoniales merecen la activación de la vía constitucional, ya que de esta manera ocasionaría la ruptura del orden que preserva el proceso de amparo que tiene naturaleza de urgente. Se debe considerar que para poder presentar una Demanda de Amparo no debe existir una vía mas eficaz. Por ejemplo si uno busca defender su derecho de libre competencia , la vía mas idónea y eficaz es INDECOPI, por lo que no se podría demandar  en la vía de amparo. Debe señalarse que esta limitación no es propia de las personas jurídicas sino también  los derechos de las personas naturales; es decir  no por el simple hecho de  afectar un derecho, se puede acudir a la vía del amparo.

jueves, 12 de septiembre de 2013

SE ME PERDIÓ UN CHEQUE ¿QUÉ HAGO?


Siempre recomiendan tener cuidado en no perder ninguna letra de cambio, cheque pagaré  o ningún título valor ya que existe el temor de que quien caiga en manos pueda cobrar dicho titulo de manera legitima. Pero una vez que sucedió este hecho viene la pregunta de:

¿Qué hacer en este caso?
Afortunadamente existe un trámite para evitar que pase  la desgracia antes mencionada Dicho trámite se llama Ineficacia del Título Valor y se realiza ante el Juzgado   vía Sumarísima. En primer lugar se presenta una demanda solicitando se declare la Ineficacia del Título valor y de la autorización de exigir el cumplimiento de la obligación contenida en dicho título valor. En dicha demanda se debe señalar que se notifique a los obligados principales y solidarios y también a la entidad financiera si la hubiere.
Una vez presentada la solicitud y emplazados, el Juez ordena a los emplazados que retengan el pago del título valor y se publicara la solicitud durante 5 días consecutivos en el Peruano. Después de estas publicaciones y que hayan pasado 10 días sin que se haya realizado alguna oposición  o si formulada  esta se hubiese desestimado el juez declarará la ineficacia del título y se notifica dicha resolución a las personas emplazadas y las que hayan formulado oposición y se vuelve a publicar  en el diario oficial El Peruano. Recién  ahí el obligado esta liberado de la obligación contenida en ese  cheque  extraviado y se debe emitir otro.

¿Existe un forma para evitar este trámite  engorroso?
Al emitir el titulo valor que puede ser cheque  es recomendable hacerlo intransferible colocando las palabras no negociable, no a la orden entre otras. De esta manera las únicas personas que pueden cobrar dicho cheque son las que se señalan en el respectivo titulo valor. Por dicha razón la legislación  de la materia prevee un procedimiento para estos casos mas sencillos  en la que únicamente al perderse el titulo valor no negociable  se debe enviar una carta notarial indicando el extravió del título valor el obligado principal debe emitir un duplicado a favor a favor de la persona obligada en el titulo y deberá especificarse los requisitos formales esenciales del cheque y los datos necesarios para identificarlo. Y de esta manera se debería emitir un nuevo título.


EN CONCLUSIÓN Para nuestra tranquilidad y no están  pensando que si se pierde el cheque o algún titulo valor caiga en otra manos o hacer un trámite muy engorroso recomendamos colocar alguna clausula de no negociable.

miércoles, 11 de septiembre de 2013

Concurrencia de Acreedores de un Bien Inmueble: ¿Quién tiene la preferencia?

Nos referimos a la “concurrencia de acreedores” en el supuesto en el cual un mismo deudor se obliga frente a diferentes personas , en este caso acreedores, entregar un mismo bien ,pero formando títulos distintos para cada acreedor.

En un ejemplo práctico de este caso, formaremos el supuesto en que la persona, propietaria del bien inmueble, Lucho Teletrea, vende por medio de un contrato privado el bien a Carlos Santos, quedando entregarle el bien remodelado en dos meses. Luego, Lucho Teletrea en su ambición decide por medio de otro contrato privado venderle el mismo inmueble a un mayor precio a Sara Mestafa, quien desconocía de la venta anteriormente realizada. Sin embargo, Sara Mestafa al enterarse del contrato privado que se firmo anteriormente entre Lucho Teletrea y Carlos Santos, decide vender el bien al mismo precio que ella pagó a Juan Bueno que acaba de llegar con su familia de provincia y desconoce toda información del bien. Luego de firmar el contrato privado de compra y venta, Juan Bueno prosigue a registrar el bien inmueble en los Registros Públicos.

Es en el supuesto mencionado, en el párrafo anterior, que se llega a una concurrencia de acreedores y se formula la pregunta ¿Cuál es el acreedor que debe ser preferido en la entrega?

Según el artículo 1135 del Código Civil del Perú, establece una prelación en los acreedores que señala que la prioridad la tiene:

1-. Acreedor de buena fe cuyo título es inscrito, de más antiguo a más nuevo

2-. Acreedor de buena fe cuyo título conste  en un documento de fecha cierta, de más antiguo a más nuevo

3-. Acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, de más antiguo a más nuevo

Ahora teniendo en cuenta lo dicho por el artículo 1135 podemos decir que con relación al caso, la persona que se le debe asignar el goce exclusivo del derecho sobre el bien, que se encuentra en concurrencia, es a Juan Bueno. Esto se debe a que si bien es cierto no ha sido la primera persona con la cual se realizó la venta, es la primera persona que inscribió el bien en Registros Públicos y a esto se le suma la condición que compro el bien confiando que le pertenecía, solamente, a Sara Mestafa, es decir, si existió la buena fe de esta persona. Sin embargo, en un supuesto que Juan Bueno conociera junto a Sara Mestafa las anteriores ventas que realizó Lucho Teletrea y a pesar de eso le haya comprado el bien, le correspondería a Carlos Santos la preferencia del bien inmueble por la condición de tener el título de fecha más antigua.


Finalmente, luego de señalar la preferencia que se brinda para el acreedor, en caso de concurrencia, que señala el artículo 1135 del Código Civil del Perú ¿Le parece correcto que se prefiera al acreedor de buena fe cuyo título es inscrito primero o debería preferirse al acreedor que de buena fe firme el contrato correspondiente sin haber registrado el bien?

¿Qué requisitos cumplió el poseedor ilegítimo para realizar la prescripción adquisitiva de mi bien inmueble?

Hoy en día es muy común ver en el noticiero dominical la mala fortuna de un sujeto que se lamenta ante las cámaras de televisión que ha sido despojado de un bien inmueble, el cual le pertenecía, por otro sujeto que prácticamente invadió dicho bien desde más de una década y que ahora posee el título de propiedad del bien invadido, agradeciendo y amparándose que judicialmente se le ha otorgado la prescripción adquisitiva  extraordinaria. Posiblemente, usted se ha preguntado ¿Cómo es que pudo suceder dicho atentado contra la propiedad de esta persona? o quizás le venga a la mente un caso familiar parecido de lo que usted llamaría una “usurpación”.

Consecuentemente, usted se estará preguntando ¿qué significa una prescripción adquisitiva extraordinaria?- y ¿Qué requisitos realizó el inescrupuloso nuevo propietario del bien adquirido por este medio? y ¿que es lo usted no hizo para proteger su propiedad? Por ello, este artículo le explicará de una forma breve y entendible el concepto y requisitos que usó la persona que se adueño del bien inmueble por medio de la famosa “prescripción adquisitiva extraordinaria”.

El artículo 950 del Código Civil referido a los bienes inmuebles, manifiesta explícitamente los 3 requisitos para realizar una prescripción adquisitiva que son la posesión continua, pacífica y pública .A su vez, distingue a la prescripción extraordinaria que requiere un tiempo de 10 años cumpliendo los requisitos mencionados y la prescripción ordinaria que requiere un tiempo de 5 años, pero sumándole dos nuevos requisitos que son el justo título y la buena fe.

Entonces, centrándonos en la prescripción adquisitiva extraordinaria de bien inmueble podemos señalar que es aquella que realiza una persona durante un periodo mínimo de 10 años cumpliendo los siguientes 3 requisitos que mencionamos y explicaremos a continuación:

Posesión continúa: Se refiere a que  la persona, que desea adquirir el bien, tenga un ejercicio de posesión del bien en un tiempo que puede ser permanente o temporal. Basta que se comporte como cualquier propietario racional lo haría con el uso de ese bien inmueble.

Posesión pacífica: Se refiere que poseer dicho bien inmueble debe significar tener una posesión que se exente de violencia física y moral. En otras palabras, en un supuesto caso que inicialmente se haya obtenido el bien violentamente, deberá existir una posesión pacífica desde el momento que cese la violencia.

Posesión pública: Se refiere a que exista una exteriorización de los actos de posesión, es decir, que se actúe  conforme lo haría el titular de la propiedad en el sentido de la responsabilidad del bien y reconocimiento del bien como suyo, aunque legalmente no lo sea.

Finalmente , hemos terminado de explicar los 3 requisitos indispensables que se realizan para obtener el título de propiedad mediante la prescripción adquisitiva extraordinaria o considerada para mucho de “mala fe” .La finalidad  ,lógicamente, es de demostrar en un proceso judicial que se ha cumplido con los requisitos para realizar la prescripción de un bien inmueble que se encontraría en una supuesta condición de “abandono” cuando quizás objetivamente estamos frente a una situación de “despojo” . Posteriormente, con la aprobación del juez ya se podrá registrar dicho bien en Registros Públicos para obtener el titulo de propietario del bien y tener uso pleno en derechos sobre dicha propiedad.

Ahora ya informado usted amigo lector, ¿Cree que este proceso de adquisición de bien inmueble es una forma justa de obtener un bien inmueble hoy en día?