CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN UN DESALOJO. A PROPÓSITO DEL CUARTO PRECEDENTE CIVIL CASATORIO

Es posible que existan casos que alguien se propietario o tenga derecho a usar o poseer un bien ya sea porque lo compró, lo arrendo o lo adquirió por el uso de más de 10 años hecho que se llama prescripción. Esa propiedad o posesión puede ser vulnerada porque alguien puede ocupar el bien sin tener  un titulo que lo ampare o teniéndolo por ejemplo en un arrendamiento este ya venció y no quiere retirarse del bien. En ese caso ¿qué podemos hacer? 

Un proceso adecuado y rápido es el denominado desalojo que se realiza en vía judicial un proceso simplificado denominado sumario protege  a toda persona  con el derecho de uso del bien. No vamos a explicar  cómo opera ese proceso sino la finalidad del presente artículo es precisar cuándo se puede presentar, a quienes puede demandar, entre otras consideraciones.

Sobre el particular hasta antes del 25 de julio del presente año no existía entre los distintos Juzgados un criterio uniforme ya que las normas no eran lo suficientemente clara generándose sentencias contradictorias. Por esta razón el 25 de julio del presente año se publicó el Cuarto Pleno Casatorio Civil con la finalidad de contar con un criterio uniforme para responder las preguntas que hicimos en el párrafo anterior. Al respecto se debe considerar que lo que señalaremos a continuación es el criterio que todo Juez debe  considerar al resolver un proceso de desalojo sujeto a los siguientes casos

¿Qué se entiende por poseedor precario?

En la mencionada resolución señala que existen 2 casos  en que una persona  puede ser un poseedor precario, en primer lugar cuando una persona ocupa  un bien ajeno sin pago de renta y sin título  alguno, por ejemplo un invasor que se introduce a un terreno o una casa; en segundo lugar cuando el titulo se ha extinguido, por ejemplo un contrato de alquiler  vencido o cuando se resuelve un contrato o  es nulo. Sobre este último punto la mencionada resolución precisa que el titulo al que hacen mención no se refiere   la propiedad sino a  cualquier acto que autorice a la parte demandada a ejercer la posesión.

¿Qué se obtiene en un proceso de desalojo?

El Código Procesal Civil en su artículo 585 señala que el desalojo se tramita para restituir un inmueble. Los jueces que analizaron el pleno consideran y con razón que lo señalado en la norma procesal es un concepto amplio que englobaría a la propiedad, derecho  que no es acorde a su finalidad que es proteger  el derecho de propiedad y contradeciría  al artículo 911 del código civil. Por lo que  en el Pleno considera  que la restitución del bien es la restitución del derecho a poseerlo y no del propietario del bien por lo que únicamente se debe acreditar el derecho a poseerlo o al uso y no la propiedad.

¿Quiénes pueden demandar  el desalojo  y a quien se le debe demandar?

No solo puede  demandar el propietario del bien sino  también un administrador del edificio, un inquilino que se le prive su derecho de uso del bien cuando el contrato  de arrendamiento este vigente o cualquier caso en que se prive el derecho al uso del inmueble. Por otro lado  se debe demandar aquel que ocupe  el bien sin acreditar su derecho a permanecer y a quien venció el derecho.

¿Cuándo se puede presentar un proceso de desalojo? Y  ¿Qué consideraciones debemos tener?:

·         Los casos de resolución extrajudicial de un contrato. Supongamos por ejemplo existe un contrato de arrendamiento por el cual por incumplimiento del inquilino se decide poner fin al contrato mediante una carta notarial. En este caso  se considera  que  al haberse finalizado  el contrato por el incumplimiento del demandado se habría extinguido el titulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble.

 En estos casos  el Juez únicamente va a verificar que se cumpla con la formalidad de la resolución del contrato es decir  si en el contrato exista una cláusula para resolverlo solo con la comunicación notarial, el juez deberá verificar la existencia de la cláusula en el contrato y además la carta notarial enviada correctamente al domicilio del demandado. Si por ejemplo no existe  dicha clausula el juez deberá verificar que se haya enviado una carta notarial requiriendo el cumplimiento incluya la amenaza que si en 15 días no cumple se resuelve el contrato y la falta de cumplimiento en el plazo establecido. Se debe tomar en cuenta  que en este caso  en el proceso se  discutirá sobre las mencionadas  formalidades y no si la clausula, la resolución del contrato o  más aun  el contrato mismo es válido o no ya que como se explicó anteriormente los procesos de desalojo son procesos cortos y por dicha el procedimiento de probanza es limitado.

·         Si un contrato de arrendamiento venció el plazo, únicamente cuando el demandante requiere la devolución del inmueble ya que si no se remite el requerimiento se estaría renovando el contrato y por lo tanto el demandado estaría poseyendo el bien lícitamente.

·         Si en el proceso de desalojo el juez verifica que en el titulo  de posesión existe supuestos evidentes que harían invalido al mencionado titulo, el Juez lo analizará y en base a ello determinara  si corresponde o no conceder el desalojo declarándolo fundado o infundado y no rechazando la demanda al declararlo improcedente.

·         Si un arrendamiento  no se inscribe en Registros Públicos y el bien es transferido, el adquirente puede presentar una demanda por desalojo ya que el arrendamiento se extiende a otras personas  sujeta del contrato mismo sino no está inscrito; salvo este  se comprometa a respetarlo.

·         Si en el caso que en el proceso de desalojo afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo no justifica que se declare improcedencia de la demanda alegando que  deben discutir previamente si corresponden o no los derechos  a edificar o a modificar el predio, sino se debe verificar si el demandado tenía derecho o no a poseer el bien  y sobre esos derechos  el demandado los puede  requerir en otro proceso.

·         El simple hecho de que el demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por prescripción adquisitiva no quiere decir que el Juez tenga que rechazar el desalojo ni declarar improcedente la demanda, sino corresponde al juez del desalojo verificar las pruebas que el demandado invoca su derecho a la prescripción sin que ello implique que dicho juez pueda decidir sobre la prescripción, ya que no es materia de un proceso de desalojo por tratarse dicho proceso con limitaciones en la presentación y actuación de las pruebas , caso contrario al de un proceso de prescripción .El juez se limitara a establecer si ha surgido en él la certeza de conceder el derecho a poseer a favor del demandante. Si se declara fundada la demanda de desalojo esta no afectaría el proceso de prescripción invocado o realizado en paralelo , ya que el demandado podrá solicitar la inejecución del mandato de desalojo o la devolución del inmueble si el proceso de prescripción adquisitiva realizado en paralelo sale a su favor

REFLEXIÓN

El Cuarto Pleno Casatorio aclara varios supuestos donde la interpretación de los jueces, que no eran uniformes o por el hecho de tratarse de procesos cortos y con limitaciones en la probanza de los hechos alegados muchos Juzgados  interpretaban  erróneamente la legislación  correspondiente declarando improcedente el desalojo exigiendo que casos como  resoluciones del contrato, prescripciones adquisitivas , entre otros casos señalados anteriormente  que cuestionan títulos  de propiedad y no de posesión se resuelvan previamente cuando en los procesos de desalojo no se debe analizar si uno es propietario o no, sino si posee el bien.