Concurrencia de Acreedores de un Bien Inmueble: ¿Quién tiene la preferencia?

Nos referimos a la “concurrencia de acreedores” en el supuesto en el cual un mismo deudor se obliga frente a diferentes personas , en este caso acreedores, entregar un mismo bien ,pero formando títulos distintos para cada acreedor.

En un ejemplo práctico de este caso, formaremos el supuesto en que la persona, propietaria del bien inmueble, Lucho Teletrea, vende por medio de un contrato privado el bien a Carlos Santos, quedando entregarle el bien remodelado en dos meses. Luego, Lucho Teletrea en su ambición decide por medio de otro contrato privado venderle el mismo inmueble a un mayor precio a Sara Mestafa, quien desconocía de la venta anteriormente realizada. Sin embargo, Sara Mestafa al enterarse del contrato privado que se firmo anteriormente entre Lucho Teletrea y Carlos Santos, decide vender el bien al mismo precio que ella pagó a Juan Bueno que acaba de llegar con su familia de provincia y desconoce toda información del bien. Luego de firmar el contrato privado de compra y venta, Juan Bueno prosigue a registrar el bien inmueble en los Registros Públicos.

Es en el supuesto mencionado, en el párrafo anterior, que se llega a una concurrencia de acreedores y se formula la pregunta ¿Cuál es el acreedor que debe ser preferido en la entrega?

Según el artículo 1135 del Código Civil del Perú, establece una prelación en los acreedores que señala que la prioridad la tiene:

1-. Acreedor de buena fe cuyo título es inscrito, de más antiguo a más nuevo

2-. Acreedor de buena fe cuyo título conste  en un documento de fecha cierta, de más antiguo a más nuevo

3-. Acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, de más antiguo a más nuevo

Ahora teniendo en cuenta lo dicho por el artículo 1135 podemos decir que con relación al caso, la persona que se le debe asignar el goce exclusivo del derecho sobre el bien, que se encuentra en concurrencia, es a Juan Bueno. Esto se debe a que si bien es cierto no ha sido la primera persona con la cual se realizó la venta, es la primera persona que inscribió el bien en Registros Públicos y a esto se le suma la condición que compro el bien confiando que le pertenecía, solamente, a Sara Mestafa, es decir, si existió la buena fe de esta persona. Sin embargo, en un supuesto que Juan Bueno conociera junto a Sara Mestafa las anteriores ventas que realizó Lucho Teletrea y a pesar de eso le haya comprado el bien, le correspondería a Carlos Santos la preferencia del bien inmueble por la condición de tener el título de fecha más antigua.

Finalmente, luego de señalar la preferencia que se brinda para el acreedor, en caso de concurrencia, que señala el artículo 1135 del Código Civil del Perú ¿Le parece correcto que se prefiera al acreedor de buena fe cuyo título es inscrito primero o debería preferirse al acreedor que de buena fe firme el contrato correspondiente sin haber registrado el bien?